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合富辉煌:8.26广州土拍将搅动市场or搅局市场

来源:都市在线    发布时间:2016-08-24 20:55   作者:肖鸥   关键词:广州,市场,广州,市场,广州,市场

毫无疑问,这两宗地块将高溢价成交。合富辉煌(中国)市场研究中心认为,“适度的高溢价”有利于维持市场热度,促进购房者加快入市。

8.26广州(楼盘)土拍将搅动市场or搅局市场

土地高溢价成交已是常态;“面粉价是否高于面包价”成为判断地块成交价格“是否适度高溢价”的关键标准。

·近五年土地出让中,仅有4宗地出现“面粉价高于面包价”,分别出现于2013年(三宗)及2016年(华大物流地块)两个年份,流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。

·在当前的行情下,土地高溢价成交已是常态;“面粉价是否高于面包价”成为判断地块成交价格“是否适度高溢价”的关键标准。

高价拿地的代价:资金回笼周期大幅延长、经营风险上升

·当前多数“地王”并未脱困,2013年两宗“面粉贵过面包”的地王,销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%

——当前市场环境下,高价拿地成为常态、非高价难以获得“靓地”

——但从机会与风险相匹配的角度,应特别注重“面粉”与“面包”之间的关系

继8月16日广州市拍出全市地王后,8月26日广州市再拍卖2宗居住用地,分别是白云区新市街华盛地块和黄埔区长岭居苗圃地块。

制约1

规模/周边:地块形状不规则,规模小,配建影响将来可售面积;周边被村屋厂房包围,城市面貌欠佳

·华盛地块周边城市面貌欠佳。周围被密密麻麻的城中村、回收站和旧厂房包围,城市形象杂乱。

·华盛地块形状不规则,影响建筑排布。

·地块规模小,总建面仅有4.4万㎡,花园景观面小。目前报价已达到最高限价,拍卖当天将直接进入竞配保障房,配建将进一步缩减将来可售面积。

制约2

交通通达:以南北走向道路为主,但存在拥堵问题;东西走向未完善,近期内难以改善;地块进入性一般。

·大交通:南北走向路网完善,但机场路堵塞严重,东西走向路网不畅,加重机场路压力。黄石(楼盘)路、白云一线、白云二线仍在规划中。

·公交出行主要依靠机场路,便捷性不高。地块距离2号地铁线远,规划的14号线目前仍未动工。

·地块周边进入性一般,周边被城中村包围。

制约3

竞争格局:风险主要来自竞争项目拿地成本低( 3万元/㎡售价已可获利 )、且后续供应量大(60万㎡ )

——华盛地块当前最新报价为1.89万元/㎡,已超出竞争项目较多。

——随着楼面地价上升,华盛地块对比竞争项目在拿地成本上的劣势将愈加明显。

机会1

市场供应:白云区供应稀缺,近10个月供应不足7万㎡

·自2015年10月以来,白云区新增供应锐减,原因是多数主力楼盘已接近尾货,而市场并未有补充新项目。目前整个白云区只有同和板块的星汇云城有新增供应。

机会2

土地供应:白云区近4年土地出让少;中长期来看(3-5年),白云区土地出让方向将逐步“北移”。

·白云区土地出让近4年年均仅出让1至2宗土地,年均25至30万㎡。土地出让多数集中于白云同和周边。

·“中长期”(3-5年)来看,白云土地供应将趋于“北移”,华盛地块对比“以往出让土地”优势并不明显,但对比“以后出让土地”(特别是华南快速路以北的土地)则存在优势。

价格参考

“面包价”:周边无一手楼盘,可参照的二手物业价格为2.5万元/㎡

·当前,新市周边并无一手楼盘成交,参照对标二手物业(总建面积不大、花园面积相对较小、电梯楼):素质较佳的次新房(5-10年楼龄)售价在2.2-2.5万元/㎡,10年以上素质较佳的物业售价在2-2.2万元/ ㎡ 。

机会1

产业战略重心 生态 + 低容积率:黄埔是广州东进战略的重心,地块处高新产业引入带沿线,所在长岭居生态资源优,容积率/建筑密度低等,可打造低密度舒适性产品。

·黄埔区(原黄埔/原萝岗)自2000年以后一直是广州城市东进战略的重心。区域产业经济发达,2015年黄埔区GDP仅次于天河区,达2878亿元。地块处于以广州科学城为主体的高新产业带沿线。

·地块所在的长岭居板块生态资源优,空气好,有丰富的景观资源;加上地块容积率、建筑密度皆低,可打造低密度舒适性产品。

机会2

交通通达:21号线2018年开通后:可直达员村换乘5号线,30分钟到达珠江新城

·地块位于黄埔区长岭居板块,距离广州天河CBD珠江新城约50分钟车程。

·地块离科学城约15分钟车程、距黄埔的行政中心仅10分钟车程。

·地块西侧距离21号线长平站仅1.2公里,预计2018年建成通车,届时可直达员村换乘5号线,30分钟到达珠江新城。

机会3

板块配套:地块将直接受惠:大型交通、商业、国际教育、总部经济、国际医院等关键配套落户长岭居

·地块所在的黄埔,未来将在区府周边将聚集最少9座大型商业体(包括高德汇、万达广场、香雪城、奥园广场等),可辐射到地块周边。

·地块所在的长岭居,未来政府亦会重点打造的交通商业综合体、国际教育区、总部经济区及国际健康区,就在项目一公里范围内。规划配套如下:

区域1:规划地标长岭门商业综合体、地铁公交交通枢纽。

区域2:规划国际教育区,已有北师大、修仕倍励、爱莎国际等国内外知名私立学校进驻。

区域3:规划总部经济配套区,以及国际级医院。

机会4

市场供求:地块所在的黄埔区商品住宅市场供不应求

·2014年以来黄埔区商品住宅成交量逐年上升,而新增供应有减少,呈现供不应求态势。2016年前7月黄埔区成交115万㎡,而新增供应仅75万㎡。

综合评价

苗圃地块是长岭居过去3年乃至未来出让的最优质地块

·本次拍卖的长岭居苗圃地块距离黄埔区府近,距离地铁21号线长平站1.2公里,又拥有丰富景观资源等,因此苗圃地块属于近三年乃至未来长岭居最优质地块。

价格参考

“面包价”:可参照的一手项目:岭南林语售价约在1.6万元/㎡

【特别提示(1)】“刚需板块”价格过高易招致“刚需买家”流失

·长岭居等广州东部板块为“刚需板块”,若超出刚需客支付能力,刚需客将被逼往包括花都、知识城等其它板块转移。

【特别提示(2)】广州房价的稳定,有赖于其中大量1-1.5万元/㎡价段成交,而广州东部市场(黄埔和增城市场)对这一价段成交的贡献最大

——如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升,易招致调控加码

总结

毫无疑问,这两宗地块将高溢价成交。合富辉煌(中国)市场研究中心认为,“适度的高溢价”有利于维持市场热度,促进购房者加快入市;但“过高的溢价水平”(“面粉价”高于或大幅高于“面包价”),一方面会加大拿地房企的经营风险,另一方面亦将增加政府维稳市场的难度、可能加速调控政策出台。