小房企“凛冬”已至

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2017年，大房企碧桂园（02007-HK）、万科（000002-CN）、恒大（03333-HK）销售额纷纷冲破5000亿大关，但在史上最严楼市调控政策下，内房股两极分化，小房企没有“鲜花”、没有“掌声”，有的只是“瑟瑟发抖”。

以莱蒙国际（03688-HK）为例，3月14日晚间，公司发布了2017年的业绩情况，报告期内，收入为18.37亿港元（下同），同比下滑66.95%，毛利由2016年的10.11亿港元下降至5.7亿，权益持有人应占利润由2016年的8.66亿暴涨至46.42亿，同比增长436%。

图：莱蒙国际2017年业绩数据（单位：千港元）

公司收入和毛利大幅下滑，但权益持有人应占利润却大幅增长，这主要得益于其他收益净额项的增长，下图所示，由2016年的7.36亿元大幅增至2017年的71.11亿元。

图：莱蒙国际2017年部分营业数据

而其他收益净额的大幅增长，则是通过出售附属公司、出售合营企业权益实现的，其中出售和昌地产集团有限公司的收益高达75.88亿。业绩公布后，莱蒙国际今日股价跳空低开，盘中一度跌超6%，截止今日收盘，跌幅3.68%，报价3.66港元每股。

图：其他收益净额部分项目

合同销售、投资物业双双下滑

2017年的中国房地产市场，在中国政府严调控及全球缩表的情况下，发生了很大的变化，预期房价被预制，莱蒙国际的业务也大受影响。

2017年，公司录得物业合同销售额及停车位合同销售额共约18.7亿港元（其中约17.24亿元来自物业合同销售额），较2016年下降约53.8%，合同可销售建筑面积为12.56万平方米，同比下滑33%，物业合同销售额平均售价由2016年的2.08万下降34%至2017年的1.37万。销售均价的下降，主要因为惠州凤凰城的平均售价较低所致。

图：莱蒙国际2017年合同销售额

投资物业方面，截止2017年12月31日止，公司投资物业的公允价值收益约6970万港元，而2016年则为2.3亿港元。出租率由2016年的83.4%跌至2017年的77.1%，2017年租金收入同比减少12%至2.45亿港元，月均租金收入由2016年的每平米117.8港元下降至2017年的107.4港元，这主要是因为上海莎瑪世纪公园的租金下跌。

“断臂求生”

可见，受市场大环境的影响，莱蒙国际的两大主营业务物业开发、物业投资均萎缩下滑，面对新的市场环境，公司也作了必要调整，那就是出售部分资产。2017年，公司于中国6个城市出售8项建筑面积为198万平方米的项目，录得资产变现约117亿港元。出售资产的理由在于，过去房地产开发商奉行的高负值、高规模、快速周转及薄利多销的运营模式将受到新楼市环境的重大考验，特别是港股市场尾随美联储加息后，融资成本越来越高，而物业却是量价齐跌，流动资金周转要求苛刻，风险也将逐渐变大。

在此种情况来临之前，莱蒙国际选择断臂求生，经过2017年的调整，流动资产为181.7亿港元（2016年为186.89亿），流动负债为104.73亿（2016年为121.66亿），流动比率为1.73倍，较2016年的1.54倍有所提升，速动比率为1.57倍，较2016年的0.79倍有显著提升，资产负债率由2016年的73.74%下降至56.96%，净负债比率由43.3%减少至约24.2%。公司降杠杆举措作用明显。

底牌？

对于2018年，公司想好了应对之策，聚焦精品地产，在中国粤港澳大湾区及上海和澳大利亚这几个有潜力的市场做有特色的精品地产，并有意开拓康养安老和教育业务等。于2017年底，公司共有11个城市19个处于不同发展阶段的项目，如下图所示，四个深圳项目三个已竣工，一个在建，东莞项目竣工，惠州凤凰城项目仍在建，澳大利亚作为未来发展项目，粤港澳大湾区的土地储备最高共计26.59万平方米。粤港澳大湾区已具协调国家区域发展的国家战略高度，莱蒙国际丰厚土地储备押注粤港澳大湾区或是一手底牌。

图：精品地产打造项目数据

对于小房企来说，2018年的市场格局将比2017年严峻得多，“凛冬”已至也不为过，后续香港市场若尾随美联储加息将导致融资成本上升，两极分化会逐渐加大，大房企的并购将扩大市场占有率，以此对小房企形成挤压。莱蒙国际虽在2017年断臂求生，债务杠杆有所降低，但这仅仅是降低后续运营中的风险，至于能否在2018年有所成绩，笔者觉得，或许就靠粤港澳大湾区这张牌了。而其他债务高、没底牌的小型房地产企业，真的就只能在寒冬中“瑟瑟发抖”。

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