销售额老六净利率垫底绿地控股短期偿债资金缺口283亿

无论是14.88%的毛利率，还是5.25%净利率，这家从来不担心营收规模的房企其实赚钱能力相当一般

标点财经研究员 黄凤清

房地产主业合同销售金额同比增长22%，合同销售面积同比增长30%；实现营业收入 1579亿元，同比增长25%；归属于母公司股东的净利润61亿元，同比增长 30%，扣除非经常性损益后归母净利润增幅更是接近57%；经营性现金流量净额262亿元，同比增长 119%，达到历史同期最好水平??

这是销售金额第六大的中国房地产企业——绿地控股（600606.SH）交出的2018年中期业绩“答卷”。

如此业绩似乎能让近年来股价不断下探的绿地控股对投资者有所交代，毕竟上市三年来其股价已跌去七成。但，情况真的一片大好吗？

还是来看看漂亮的增长数字下面隐藏着什么吧：净利润率远远落后于其他大型房企，贡献近半数营收的大基建板块毛利率出现下滑；尽管净负债率有所下降，但仍旧不太乐观；公司现金类资产与其短期债务之间存在较大缺口，短期偿债能力一般。

在房地产行业去杠杆持续推进、房企融资渠道收窄的大环境下，绿地控股，难题不少。

净利润率TOP10垫底

2018年上半年，绿地控股继续坚持多元化的产业发展战略。其中报指出，公司已在全球范围内形成了以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

一个引人注意的转变是，今年上半年，建筑业务取代房地产业务，成为了绿地控股营业收入中最大的贡献者。

在绿地控股的主营业务中，作为公司长期核心主业的房地产及相关产业，上半年营业收入为717.43亿元，同比增长10.77%，在公司同期营业总收入中的占比为45.39%，去年同期这一比重为51.36%。一度与万科（000002.SZ）争夺房地产销售规模头把交椅的绿地控股，近年来排名一路下滑。据克而瑞统计，在2018年1—8月中国房企销售金额排名中，绿地控股以2182.7亿元排名第六，仅相当于榜首碧桂园销售规模的43%左右，比昔日的头号对手万科则少了1709.1亿元。

而绿地控股建筑及相关行业上半年营业收入增长44.72%至772.54亿元，相当于公司同期营业总收入的48.88%，占比进一步上升，成为该公司上半年营收规模最高的板块。作为绿地控股多元产业版图中的重要一块，其大基建产业发展势头迅猛，上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长75%。但不容忽视的是，从行业的角度来看，为防范金融风险，上半年度基础设施投融资监管收紧，基建投资增速明显回落。这也给其未来市场拓展带来了一定的压力。

大基建板块比重如此之高，但毛利率却远不及房地产板块，因此影响了绿地控股的整体盈利水平。从半年报数据来看，该公司房地产及相关产业毛利率为26.11%，而建筑及相关产业毛利率只有3.16%，且较上年同期减少了0.11个百分点。最终该公司毛利率为14.88%，在中国恒大、保利地产等毛利率超过三成的同行面前相形见绌。

以净利润及营业总收入计算，绿地控股上半年净利润率为5.25%，在房地产销售规模最大的十家公司中垫底。同处A股的万科、保利地产（600048.SH）、新城控股（601155.SH）上半年净利润率分别为12.76%、15.64%、16.48%；港股上市公司碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）分别为12.32%、17.59%、14.38%，龙湖集团（0960.HK）、华润置地（1109.HK）和中海地产则均超过20%。

负债率依旧高企

房地产行业具有资金密集、高杠杆化特征，但杠杆率过高背后隐藏着巨大风险。在去杠杆、防风险大背景下，绿地控股2018年二季度末资产负债率为88.98%，与去年末相当，在130家A股上市房企中排名第四高。从其上市以来各个季度的数据来看，其资产负债率并未有明显改善。

考虑到预售制度令房企预收账款较多，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。那么情况如何？今年二季度末绿地控股有息负债约2630亿元，相当于总资产的29.1%，与去年末规模相比缩小4.64%。其净负债率亦得以下降，较去年末好转27个百分点至187%。

但是，与其他大型房企相比，绿地控股的净负债率依然处于相当高的位置。

截至今年二季度末，万科净负债率只有32.7%，不足绿地控股的两成，该公司有息负债合计2269亿元，占总资产的比例为 16.9%，均低于绿地控股。碧桂园的净负债率亦处于较低水平，为58.97%。保利地产的净负债率亦仅为绿地控股的一半，为93.26%。而中国恒大的净负债率略高，但也低于绿地控股，为127.3%，较一年前的240%下降了近一半。

短期偿债压力沉重

高负债率，意味着绿地控股面临较大的偿债压力。

至二季度末，绿地控股总负债达8042.01亿元，较年初增长6.51%。其中，短期借款为187.38亿元，短期应付债券为72.74亿元，一年内到期的非流动负债为668.26亿元，三者合计形成的短期债务规模达928.38亿元。

而其二季度末的货币资金只有768.44亿元，其中还有122.79亿元为受限资金。剔除受限资金后的货币资金只有645.65亿元（亦即公司现金及现金等价物的规模），仅相当于同期短期债务的69.55%，二者之间的缺口接近283亿元。该公司现金类资产对其短期债务的覆盖能力一般。

上半年，绿地控股经营活动产生的现金保持净流入的态势，净流入额为262.31亿元，同比大增119.06%。而投资活动及筹资活动产生的现金均继续呈净流出状态。具体来看，投资活动产生的现金净流出57.58亿元，净流出额较上年同期有所下降；筹资活动产生的现金净流出209.38亿元，净流出额较上年同期大幅扩张126.98%，其中偿还债务支付的现金高达721.14亿元。最终，绿地控股上半年现金及现金等价物净减少了4.43亿元。

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