4月京二手房低位复苏、新房再创新低

“3·17新政”影响下，从2017年5月开始，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，不过，从今年3月份开始，北京二手房市场逐步复苏。从我爱我家、中原、麦田等多家机构的统计数据显示，在延续3月回温行情上，4月份北京二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。

不过，从新房市场看，在政策持续影响下，4月市场的交易量继续维持低位，供应量也大幅减少。但业内认为，北京的新增供应已在路上，未来北京的新房交易量仍然看涨。

北京4月二手房网签近1.4万套

数据来源：我爱我家集团 （点击可放大查看）

据我爱我家集团市场研究院统计，4月北京全市二手住宅共网签13673套，同比2017年4月的16902套下滑19.1%，环比2018年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降，但4月的网签量则是去年5月至今12个月里的最高值。

中原、麦田等机构的统计数据亦显示，4月北京二手房成交量有所复苏。中原地产研究中心统计数据显示，2017年3月、4月、5月，北京二手房成交量分别为25952套、16902套、10801套，随后每月成交量在10000套左右波动，从今年3月份开始，市场有所复苏，成交量达11156套。

价格方面，自2017年4月起，北京二手住宅交易价格持续走低，下跌趋势十分明显。进入2018年后，降幅逐步收窄，价格逐步趋稳。4月北京二手住宅成交均价与3月基本持平，与去年4月最高点相比，今年4月的价格已累计下降18.2%。

4月二手房交易量为何会创下近一年最高值？对此，我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示，促进市场回温的主要因素还在于需求的重新增长。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌，北京楼市逐步向居住属性回归，形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。所以，春节之后，以自住为目的的购房人群开始重新入市，形成了市场的回温趋势。

中小户型为主公积金成购房首选

“317新政”后，刚需已成为当前二手房交易的主力，与此同时，二手房交易的支付结构也趋于健康。在二手住宅交易中，仍以90平米以下的中小户型为主，与此相对应的，在二手房的支付方式上，使用公积金贷款已成为北京二手房交易付款的首选。

据我爱我家市场研究院数据统计，4月北京二手住宅交易中，一居室占21.1%，两居室占55.5%，三居及以上占23.4%。此外，在二手房的支付方式上，市管公积金支付的比例为29.7%，全款支付的比例为26.9%，商贷支付的比例为19.9%，市管组合贷款支付的比例为17%，其它支付方式占6.5%。

胡景晖表示，经过一年的变化之后，公积金反而成为了购房人群选择最多的方式，这说明刚需成为了当前二手房交易的主力，整体而言，目前北京二手房交易的支付结构显得颇为健康。

连续4个月新房成交低于1200套

与二手房不同的是，新房市场则呈现出持续低迷的状况。4月北京新房市场是交易、供应同创新低，市场已经降到了历史最低谷。

数据来源：中原地产研究中心 （点击可放大查看）

中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的4月，北京新房成交继续低迷，新建住宅共签约1161套。这已连续4个月新建住宅签约量低于1200套，历史首次出现。另据易居研究院数据显示，4月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交约1540套，环比上涨15%，但同比仍下跌47%，今年年初累计同比降幅收窄至72%。“金三银四”合计成交约2880套，仅为2017年的三成，不到2016年的二成。

在成交区域方面，安居客的监测数据显示，跟3月相似，4月北京新房市场成交区域仍集中于延庆、平谷、顺义等郊区，成交占比超4成。基于安居客的线上数据表现看，近三个月北京均价上涨天数为38天，下降天数则是43天，累计跌幅2.91%，目前北京楼市仍处于客少房多、供大于求的状况，市场情绪也仍以“观望”为主。

除了成交量处于低谷，4月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供应也陷入低谷。据我爱我家集团市场研究院数据统计，4月北京仅有海淀区的“冠城大通百旺府”这一项目有187套新增供应，总面积2.1万平米。187套的供应量环比3月大幅下降了94.32%，也低过了今年1月的434套，是2007年有相关数据统计以来的最低值。

别墅成交量增长 共有产权房项目成交拔尖

据我爱我家集团市场研究院数据统计，分类来看，在4月创新低的新房网签量中，仅有别墅交易量出现了增长，这其中万科弗农小镇、阳光城君山墅、天恒摩墅、北京城建龙樾华府和金隅上城郡五个项目别墅成交最多，成交量均在10套以上，而成交最多的两个项目均位于密云区。

在新房总体上，成交量最多的五个项目依次是天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑、京投发展璟悦府、和锦薇棠和管头小区。其中，位于延庆区的天润和丽嘉苑成交量高达256套，远高于其它项目不足百套的交易量。

而在成交量最多的五个项目里，第一、第二、第四的天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑以及和锦薇棠成交的都是共有产权房。这几个项目都是以往的自住型商品房项目。除了这三个项目，4月共有产权房还有中铁碧桂园在海淀区的共有产权房项目有4套成交。整体而言，共有产权房项目在4月成交的新房项目里表现抢眼。

未来市场量价仍保持企稳

问题在于，未来北京二手房、新房分别会呈现怎样的发展态势？

二手房方面，张叶松认为，就网签量绝对数据来看，当前二手房成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，距离触底反弹距离仍然很远，预计未来交易量将以“L” 形曲线发展。同时，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。“目前新增客源量略有提升，但带看量下降，意味着二手房市场购买关注度略有提高，但实际购买意愿略有下降。因此，后市交易量很难稳定上涨，存在小幅度上下波动趋势。预计下月交易量与本月持平或略有下降。”张叶松表示。

新房方面，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，通常情况下，5月是北京楼市成交的小高峰，但从今年市场看，5月市场还有不确定因素，其中，最大不确定因素在于传闻中“限竞房”政策能否落地，因为在“限竞房”政策未入地之前，大量“限竞房”处于排队上市阶段中，没办法拿到预售许可证从而开盘入市。一些购房者也在等待中低价位的“限竞房”入市，再选择适合自己的产品。

胡景晖亦表示，根据北京的五年供地规划，2017年的供应节奏北京还将持续四年。因此，目前北京新房市场的低谷不会一直持续，随着这些新增土地的入市，未来北京新房的交易水平必将回升。同时，在“房子是用来住的，不是炒的”这一方针的指导下，未来北京新房市场将在房源供应和价格上更加偏向中低收入者，中小户型、中低价格新房会更多。曾经的热度虽然不会再现，但北京新房市场会进一步向居住属性回归。

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